Vous venez de faire trois simulations en ligne. Trois résultats différents. Et aucun ne mentionne clairement l’assurance emprunteur. Résultat : vous pensez pouvoir emprunter 280 000 € avec une mensualité de 1 400 €. Sauf que le jour de l’offre de prêt, la banque annonce 1 550 €. L’assurance était passée sous le radar. Dans les dossiers que j’accompagne, cette situation arrive bien plus souvent qu’on ne le croit. Le problème n’est pas votre projet. C’est la méthode de simulation.
- L’assurance représente 0,08 % à 0,41 % du capital et compte dans les 35 % d’endettement maximum
- Pretto intègre l’assurance dès le départ pour un résultat conforme aux critères bancaires
- La délégation d’assurance peut réduire ce coût jusqu’à 65 % selon votre profil
Points clés abordés
- Pourquoi votre simulation est fausse sans l’assurance emprunteur
- Comment Pretto intègre l’assurance dans sa simulation de crédit
- Les 5 étapes pour simuler votre crédit avec assurance incluse
- Les 3 erreurs qui faussent vos calculs (et comment les éviter)
- Vos questions sur la simulation avec assurance emprunteur
Pourquoi votre simulation est fausse sans l’assurance emprunteur
Soyons clairs : une simulation sans assurance, c’est un budget fantaisiste. L’assurance emprunteur n’est pas un détail. C’est un poste qui pèse entre 25 % et 35 % du coût total de votre crédit, selon l’étude 2026 de Meilleurtaux.
5 000 € à 20 000 €
Coût total de l’assurance sur un prêt de 250 000 € sur 20 ans, selon le taux obtenu
Le taux d’assurance varie de 0,08 % pour un emprunteur de 20 ans non-fumeur à 0,41 % pour un fumeur de 50 ans. L’écart est colossal. Sur 250 000 € empruntés sur 20 ans, la différence représente environ 15 000 € de surcoût total. Voilà pourquoi les simulateurs qui affichent une mensualité « hors assurance » vous induisent en erreur.
| Profil | Âge | Taux assurance | Surcoût mensuel | Coût total 20 ans |
|---|---|---|---|---|
| Jeune non-fumeur | 28 ans | 0,08 % | 17 € | 4 000 € |
| Quadra non-fumeur | 42 ans | 0,22 % | 46 € | 11 000 € |
| Quinqua fumeur | 52 ans | 0,41 % | 85 € | 20 400 € |
Ces chiffres changent tout. Un couple de 42 ans pensant rembourser 1 350 € par mois se retrouve en réalité à 1 396 €. Ça peut sembler anodin. Mais si leurs revenus nets sont de 4 200 €, ce surplus de 46 € les fait basculer au-delà du taux d’endettement autorisé. Dossier refusé. Projet à revoir.
J’ai accompagné un dossier à Lyon l’an dernier où l’emprunteur avait simulé 1 420 € de mensualité sur un comparateur grand public. L’offre finale affichait 1 580 €. L’assurance groupe proposée par la banque était à 0,36 %. Il ne s’y attendait pas. Ce constat est limité à mon périmètre d’accompagnement et peut varier selon les profils et les établissements.
Comment Pretto intègre l’assurance dans sa simulation de crédit
La plupart des simulateurs en ligne calculent votre mensualité sans inclure l’assurance. Vous obtenez un chiffre flatteur, mais irréaliste. Pretto adopte une approche différente : le simulateur applique directement les règles bancaires en vigueur, y compris le plafond d’endettement de 35 % assurance comprise.
Concrètement, cela signifie que le résultat affiché correspond à ce qu’une banque accepterait réellement. Le taux d’usure 2026 est pris en compte. La durée maximale de 25 ans aussi. Vous savez immédiatement si votre projet tient la route ou s’il faut ajuster le montant emprunté.
L’outil permet également d’estimer le coût de l’assurance emprunteur selon votre profil, avec une fourchette allant de 0,10 % à 0,40 % du capital par an. Pour un emprunteur de 35 ans en bonne santé, Pretto affiche généralement un taux autour de 0,12 % à 0,15 %, bien en dessous des 0,34 % moyens proposés par les assurances groupe bancaires.
Une fois la simulation terminée en 3 minutes, vous pouvez échanger avec un expert courtier. Ce rendez-vous permet d’obtenir une attestation de financement gratuite. Ce document rassure les vendeurs sur votre solvabilité. Dans un marché tendu, c’est souvent ce qui fait la différence entre une offre retenue et une offre ignorée.
Le point fort de Pretto sur l’assurance : la délégation négociée peut représenter jusqu’à 65 % d’économies par rapport à l’offre groupe de la banque. Sur 20 ans, cela représente plusieurs milliers d’euros récupérés.
Les 5 étapes pour simuler votre crédit avec assurance incluse
Voici la méthode que je recommande systématiquement. Elle vous permet de calculer vous-même une mensualité réaliste, sans attendre l’offre de prêt pour découvrir le vrai montant.
Étape 1-2 : Calculer votre mensualité maximale réelle
Prenez vos revenus nets mensuels. Multipliez par 0,35. Vous obtenez votre mensualité maximale autorisée, assurance comprise. C’est la règle fixée par le Haut Conseil de Stabilité Financière, rappelée par la Banque de France.
Exemple : revenus nets du foyer de 4 500 €. Mensualité maximale = 4 500 × 0,35 = 1 575 €. Cette enveloppe inclut le remboursement du capital, les intérêts, et l’assurance emprunteur. Si vous dépassez ce seuil, la banque refusera le dossier sauf dérogation exceptionnelle.
Deuxième calcul : déduisez vos charges fixes (crédits en cours, pensions versées). Si vous remboursez déjà 200 € par mois pour une voiture, votre capacité tombe à 1 375 €.
Étape 3-4 : Intégrer l’assurance et les frais annexes
Estimez votre taux d’assurance. Soyons pragmatiques : si vous avez moins de 35 ans et êtes non-fumeur, comptez 0,10 % à 0,15 %. Entre 35 et 50 ans, tablisez plutôt sur 0,20 % à 0,30 %. Au-delà, prévoyez 0,35 % minimum.
Pour un prêt de 250 000 € sur 20 ans à 3,25 %, la mensualité hors assurance tourne autour de 1 420 €. Ajoutez l’assurance à 0,25 % : cela représente 52 € par mois supplémentaires. Mensualité réelle : 1 472 €.
Intégrez ensuite les frais de notaire. Comptez 7 à 8 % du prix dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Ces frais ne sont généralement pas financés par le prêt. Vous devez les couvrir avec votre apport. Si vous hésitez entre souscrire à l’assurance chômage du prêt immobilier, intégrez son coût dès maintenant dans votre calcul global.
Étape 5 : Vérifier la conformité taux d’usure 2026
Le taux d’usure, c’est le plafond légal au-delà duquel une banque ne peut pas prêter. Au 1er janvier 2026, il s’établit à 5,13 % pour les prêts immobiliers de 20 ans et plus, selon le ministère de l’Économie.
Attention au TAEG : si votre taux nominal (3,25 %) plus les frais de dossier plus l’assurance emprunteur dépassent 5,13 %, la banque ne peut légalement pas vous accorder le prêt. Vérifiez ce calcul avant de signer quoi que ce soit.
Votre TAEG se compose du taux nominal, de l’assurance, des frais de dossier, des frais de garantie. Un taux nominal à 3,50 % avec une assurance à 0,40 % et des frais divers peut rapidement flirter avec la limite. Les profils seniors ou à risque médical sont les plus exposés.
Les 3 erreurs qui faussent vos calculs (et comment les éviter)
Après avoir analysé des dizaines de dossiers recalés ou mal calibrés, voici les trois pièges récurrents.
Erreur n°1 : simuler sans assurance. C’est la plus fréquente. Le résultat affiché est 50 à 150 € en dessous de la réalité. Vous visitez des biens trop chers. Vous perdez du temps. Et vous risquez la déception au moment de l’offre ferme.
Erreur n°2 : confondre taux nominal et TAEG. Le taux nominal, c’est le taux d’intérêt pur. Le TAEG inclut tout : intérêts, assurance, frais. C’est le TAEG qui compte pour le taux d’usure. Beaucoup d’emprunteurs l’ignorent et se retrouvent bloqués à la dernière étape.
Erreur n°3 : négliger la délégation d’assurance. L’assurance groupe proposée par la banque coûte en moyenne 0,34 %, selon le baromètre 2026 de Magnolia. Une délégation pour un profil de 30 ans non-fumeur descend à 0,08 %. Sur 200 000 € empruntés sur 20 ans, l’économie atteint 10 400 €.
Cas concret : Émilie, 34 ans, cadre RH
J’ai accompagné Émilie l’année dernière pour son achat en Île-de-France. Budget : 280 000 €. Sa simulation en ligne affichait 1 420 € de mensualité. L’offre de prêt mentionnait 1 580 €. L’écart venait de l’assurance groupe à 0,36 % que le simulateur n’avait pas intégrée. En passant en délégation à 0,12 %, sa mensualité est redescendue à 1 470 €. Économie totale sur 20 ans : 26 400 €.
Si vous avez déjà un prêt en cours et souhaitez optimiser votre situation, une simulation rachat prêt immobilier peut révéler des marges de manœuvre insoupçonnées.
Les 5 vérifications avant de valider votre simulation
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Mensualité affichée inclut bien l’assurance emprunteur
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Taux d’endettement calculé sur revenus nets (pas bruts)
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TAEG inférieur au taux d’usure en vigueur (5,13 % en janvier 2026)
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Frais de notaire et garantie intégrés au plan de financement
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Comparaison assurance groupe vs délégation effectuée
Vos questions sur la simulation avec assurance emprunteur
L’assurance emprunteur compte-t-elle dans le taux d’endettement de 35 % ?
Oui, c’est une règle du HCSF. Le plafond de 35 % s’applique à la mensualité totale : capital, intérêts et assurance. Si vous l’oubliez dans votre calcul, vous risquez de dépasser le seuil sans le savoir.
Comment estimer mon taux d’assurance sans faire de demande ?
Utilisez ces repères : moins de 35 ans non-fumeur, comptez 0,10 % à 0,15 %. Entre 35 et 50 ans, prévoyez 0,20 % à 0,30 %. Au-delà ou si vous fumez, partez sur 0,35 % minimum. Ce sont des moyennes, le taux réel dépendra de votre questionnaire médical.
Peut-on simuler un crédit immobilier sans apport ?
Techniquement oui, mais les banques exigent généralement un apport couvrant au minimum les frais de notaire (7-8 % dans l’ancien). Un dossier sans aucun apport sera plus difficile à financer et obtiendra souvent un taux moins avantageux.
Quelle est la différence entre taux nominal et TAEG ?
Le taux nominal correspond aux seuls intérêts du prêt. Le TAEG intègre tout : intérêts, assurance, frais de dossier, frais de garantie. C’est le TAEG qui est comparé au taux d’usure. Deux offres avec le même taux nominal peuvent avoir des TAEG très différents.
Puis-je changer d’assurance après avoir signé mon prêt ?
Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez résilier et changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalité. La seule condition : proposer des garanties équivalentes à celles de l’assurance initiale.
La prochaine étape pour vous
Si vous ne devez retenir qu’une chose : ajoutez systématiquement 0,25 % à 0,30 % au taux nominal affiché pour estimer votre mensualité réelle. Vous serez plus proche de la vérité que 90 % des emprunteurs qui découvrent l’assurance au dernier moment.
Mon conseil : lancez une simulation incluant l’assurance dès aujourd’hui. Comparez au moins deux devis de délégation avant d’accepter l’assurance groupe de votre banque. L’économie potentielle justifie amplement ces quelques heures investies.
Précisions sur les simulations 2026
- Les taux et conditions mentionnés sont des moyennes constatées et peuvent varier selon votre profil et votre banque
- Une simulation en ligne ne remplace pas une étude personnalisée par un courtier ou conseiller bancaire
- Les règles HCSF (taux d’endettement 35 %) peuvent évoluer selon les décisions du régulateur
Risques à connaître : refus de prêt si le TAEG dépasse le taux d’usure, sous-estimation du budget si l’assurance n’est pas intégrée, surcoût si choix de l’assurance groupe sans comparaison préalable. Consultez un courtier en crédit immobilier ou conseiller bancaire pour une analyse personnalisée.
