Comment savoir si c’est le bon moment pour acheter un bien immobilier ?

Les signaux du marché à analyser avant d’acheter

750 000 transactions immobilières en 2024 contre 935 000 en 2023. Cette chute de 20% rapportée par les Notaires de France dans leur bilan 2024 représente le volume le plus bas depuis plusieurs années. Pourtant, cette contraction du marché n’est pas nécessairement une mauvaise nouvelle pour vous.

Selon le baromètre CAFPI janvier 2025, les taux de crédit immobilier se stabilisent désormais à 3,01 % sur 15 ans, 3,05 % sur 20 ans et 3,15 % sur 25 ans pour les meilleurs profils. Ces niveaux restent supérieurs aux planchers historiques de 2021, mais ils représentent une accalmie après la hausse brutale de 2022-2023.

Côté prix, la situation varie selon les territoires. À Montpellier, les prix ont reculé de 3 % sur les six premiers mois de 2024, avec un ralentissement à -0,7 % en juin selon l’analyse de Meilleurs Agents. Le prix médian du mètre carré pour une maison s’établit autour de 3 410 € début 2024. Cette correction offre des marges de négociation inexistantes il y a deux ans.

Comprendre les tendances du marché immobilier vous aide à contextualiser votre projet. Mais attention : ces données macro ne suffisent pas. Un marché baissier ne garantit pas que vous fassiez une bonne affaire si votre situation personnelle n’est pas alignée.

Mon avis de terrain : le marché ne vous attend pas. Les indicateurs macro donnent une tendance, mais votre capacité d’emprunt reste le facteur déterminant. Une baisse de 5 % des prix ne compense pas une hausse d’un point de taux sur vingt-cinq ans.

Votre situation personnelle : les vrais critères décisifs

Vous pouvez acheter dans un marché défavorable si votre profil est solide. Inversement, un marché porteur ne rattrapera jamais une situation financière fragile. Les critères personnels priment toujours sur les conditions macro.

Selon la décision du HCSF du 29 juin 2023, le taux d’effort maximal autorisé reste fixé à 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise. La durée maximale de prêt ne peut excéder 25 ans. Ces règles encadrent strictement votre capacité d’emprunt : aucune banque ne pourra y déroger sauf pour 20 % de sa production trimestrielle, dont 30 % réservés aux primo-accédants.

Première étape concrète. Faites valider votre capacité d’emprunt par un courtier ou votre banque AVANT toute visite. Cette validation vous donne un budget réel, pas une estimation théorique. Elle évite aussi les déceptions sur des biens hors de portée.

L’erreur que je rencontre le plus souvent : des acheteurs qui visitent pendant des mois sans avoir validé leur financement. Quand ils trouvent le bien idéal, leur dossier bancaire n’est pas prêt. Quelqu’un d’autre signe avant eux.

Si vous êtes déjà propriétaire et souhaitez optimiser votre financement avant un nouvel achat, le simulateur rachat prêt immobilier vous permet de comparer vos options. Renégocier votre crédit actuel peut libérer de la capacité d’emprunt pour votre prochain projet.

Les erreurs de timing que je vois le plus souvent

Dans mon activité de conseiller immobilier sur le nord de Montpellier (environ 80 dossiers primo-accédants accompagnés entre 2022-2025), j’observe régulièrement des acheteurs qui attendent une baisse des prix hypothétique. Pendant ce temps, la hausse des taux leur a fait perdre 15-25 % de capacité d’emprunt. Ce constat est limité à mon périmètre géographique et peut varier selon la zone et le profil emprunteur.

Attendre le moment parfait. C’est une illusion. Personne ne peut prédire avec certitude l’évolution simultanée des taux, des prix et de votre situation personnelle. Les acheteurs qui réussissent sont ceux qui agissent quand leurs conditions personnelles sont réunies, indépendamment des prévisions médiatiques.

Autre erreur classique : sous-estimer les délais. Entre la décision d’acheter et l’entrée dans les lieux, comptez 5 à 6 mois en moyenne. Un achat décidé en janvier ne se concrétise qu’en juin-juillet. Cette durée incompressible implique de ne pas attendre le dernier moment si vous avez une échéance (fin de bail, naissance prévue).

L’équipe d’Alpaca accompagne les primo-accédants sur le nord de Montpellier pour évaluer le timing optimal en fonction de leur situation réelle. Un diagnostic personnalisé permet d’objectiver la décision et d’éviter les erreurs de calendrier.

La vraie question n’est pas « le marché est-il favorable ? » mais « ma situation me permet-elle d’acheter sereinement ? ». Si la réponse est oui, le meilleur moment est maintenant. Si la réponse est non, aucun marché favorable ne compensera une préparation insuffisante.

Comment prendre votre décision sereinement

Vous avez maintenant les critères d’analyse. Reste à transformer cette grille en décision concrète. La méthode que je recommande se déroule en cinq étapes, dans cet ordre précis.

Basé sur 45 transactions accompagnées sur le nord de Montpellier en 2024, voici la chronologie typique d’un achat réussi. La validation de la capacité d’emprunt démarre à J+0. La recherche active et les visites s’étendent de J+15 à J+60, avec une médiane de 5 semaines. L’offre d’achat est acceptée vers J+60, suivie de la signature du compromis à J+70. L’obtention de l’offre de prêt définitive intervient entre J+90 et J+120. La signature de l’acte authentique et la remise des clés clôturent le processus entre J+160 et J+180.

Avec un écart de 1 % sur un prêt de 200 000 € sur 25 ans représentant 25 000 € d’économie selon CAFPI, chaque mois d’attente injustifié a un coût réel. Inversement, se précipiter sans préparation génère des surcoûts (négociation ratée, financement non optimisé, frais de dossier multiples).

La sérénité dans l’achat immobilier ne vient pas d’une certitude sur l’avenir du marché. Elle vient d’une préparation rigoureuse de votre dossier et d’une clarté sur vos propres critères. Le reste relève de l’acceptation d’une part d’incertitude incompressible.